- 住宅ローンで損したくない
- 自分の年収600万円・相方は年収200万円・子持ち夫婦に最適な住宅ローンを知りたい
- 銀行員や住宅営業マンの口車に乗りたくない
『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』が、あなたの悩みを解決してくれます
- 月の返済額は手取りの4割以下
- 夫婦で年収に偏りがあるなら、年収600万円の適正金額3500万円で考える
- 住宅ローンの正しいプロセスは知っておく必要あり
はじめまして。普段はメーカーで機械設計をしているベルと申します
この記事は、30代子持ち夫婦・年収600万円の方の、適正な住宅ローンの算出方法と説明をしています
『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』の書評も兼ねています
適正ローンの選び方
夫の年収600万円で、奥さんが専業orパートの場合、適正な住宅ローンの選び方は、次の3つ
- 毎月の返済額が手取り月収の4割以下
- 住宅ローンの正しいプロセスを知る
- ペアローン・収入合算は考えない
順番に解説していきます
ローンシミュレーションの見方にもつながる話です
年収600万円子持ち夫婦が、適正なローン金額3500万円を算出した経緯もご紹介
毎月の返済が手取り月収の4割以下
毎月の返済額は、手取り月収の4割以下にします
”手取り月収の4割以下”が、無理なく返済できる基準で、これに従うことで適正なローン金額を算出可能
会社によって、給料が多い・ボーナスが多いと、同じ年収でも収構成に違いがありますが、ここでは手取り月収約30万円で考えます
例えば、月の手取りが30万円の場合、12万円/月の支払いが、適正となります
結果として、年収600万円・手取り月収30万円の場合、35年ローン・借入金額3500万円で、月の支払いが適正金額である12万円/月になります
ボーナス払いなし・固定金利2%で試算しています
低金利が続いているため、2025年現在でも変動金利が主流ですが、今後金利が上がることも考慮し、計算しやすいよう固定金利を採用
金利2％は、2025年現在、各金融機関の35年固定金利住宅ローンの、金利を参照しています
40年ローンならば4000万円
最近増えつつある、40年ローンの場合、借入金額4000万円まで適正です
数十年以上の長期ローンでは「月にいくら返すのか？」で比較検討します
元利均等返済方式が、毎月の返済額が一定になるので見やすいです
それ以外のことを考えても、基本的には元利均等返済方式がほとんどの方にはオススメ
そのため、年収600万円・手取り月収30万円の方に適正な支払い額12万円/月になる借入金額が、40年ローンの場合は4000万円になります
住宅価格は上昇し続けているので、借入金額の増加が必要な方は、40年ローンを検討することが有効です
いま20～30代の方は、定年退職の年齢が65歳以上になるのが、ほぼ確定です
そのため、40年ローンを組むことも、検討可能になりつつあります
住宅ローンの正しいプロセスを知る
住宅ローンを借りてから、融資完了までの正しいプロセスを知ることで、最適なローンを選ぶことができます
正しいプロセスは、次の通り
- 金額・期間・金利を決める
- 金融機関を決める
- 複数の住宅ローン本審査を通す
順番に解説していきます
金額・期間・金利を決める
住宅ローンを決める前に、借入金額・返済期間・金利タイプを決めます
それぞれの注意点は、次の通り
- 借入金額：
・今後年収が上がることは考慮しない
・無理をしないと買えないならば、いまは買い時ではない
・住宅ローン控除には上限金額があるのも注意
年収600万円の人が、控除を最大限活用できるのは、借入金額5000万円まで - 返済期間：
・長い期間推奨、あとから短縮はできるが、伸ばすことはできないため - 金利：
・変動か固定か選択する
・選ぶ基準は、それぞれのリスク対処可否で決まる（後述します）
実際の住宅ローン申請プロセスは、ここでは省略します
ざっくりと、次のようになります
事前審査
→融資申し込み
→本審査
→住宅ローン契約書の準備
→平日昼間に銀行に出向いて実印を押す
営業マンに住宅ローンの相談はしない
ハウスメーカーとの打ち合わせで、営業マンに住宅ローンの相談をするのはやめましょう
理由は、営業マンは住宅ローンの当事者ではないため
例えば、「いつまでにローン決定が必要か？」を聞くのも控えましょう
ちなみに、ローンの申し込みから、融資実行までは約6週間
営業マンは、お客さんが家を買うことさえできればいいので、最適なローンを選んでくれるとは限りません
営業マンへのローン相談は、最悪の場合、適当なローンを組まされて、大きく損することに繋がることもあります
営業マンから提案されたものは、提携ローンならではの低金利な場合もあります
その場合は、話を聞いて、ローン候補に入れるのはアリです
住宅ローンの契約は、お金を借りる自分とお金を貸す金融機関との間の契約なのです。
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
金融機関を決める
自分の条件にあった、金融機関をピックアップしましょう
あなたのステータスによって、ローンを使わせてくれる金融機関は限られる場合があります
例えば、私の使う土地は難ありで、メガバンクのような大手銀行は利用できません
一方、難ありの土地でも、”地方銀行・信金・農協”といった、地域密着型の金融機関は利用可能
”地方銀行・信金・農協”は、自分たちの地元で、お金を使ってくれるのは嬉しいため、難ありの土地・家でも、お金を貸してくれます
普通の土地を購入・普通のサラリーマンならば、メガバンクやネット銀行系も活用できます
その場合は、住宅ローン比較サービスを使用すれば、あなたに合った金融機関を提案してくれるので、ぜひ活用しましょう
準備なしに、いきなり銀行に行くのはNG
あなたにあった住宅ローンをある程度定めてから、各銀行の情報を調べること
決まっていない状態でいきなり窓口に行っても、オススメされたローンを鵜呑みにしてしまうため
複数の住宅ローン本審査を通す
複数の条件・自分に合った金融機関で、住宅ローン本審査まで通しましょう
理由は、融資実行のタイミングでなければ、最適なローンは決められないため
住宅ローン金利は、毎月変わるため、融資実行直前に「もともと候補だったローンがの方が安い！」ということがありえます
複数の条件・金融機関で本審査まで通しておき、一番有利なローンを選べるようにしておくことが、最適なローンを勝ち取るコツ
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
複数の金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておき、最後の最後に一番有利なものに決定するのがセオリーです。
ちなみに、複数の金融機関にローン審査をたくさん出しても、なんの不利益もないため、気兼ねなく審査依頼しても問題ありません
ほぼ同条件のローンは借入費用が安い方を選ぶ
住宅ローンを決める際に、同じ金利・同じ条件の場合、借入費用が安い方を選びましょう
借入費用とは、ローンを借りる際に、最初にかかる経費のようなもの
「融資手数料型」と「保証料型」の2種類が存在し、それぞれ次のような役割です
- 融資手数料：
事務手数料のようなもので、払いきりかつ、繰り上げ返済をしても返ってこない - 保証料：
保証会社がローンを保証するためのお金。保証料を一括前払い・ローンを繰り上げ返済した場合、返金がある
返金がある分、保証料の方がお得に見えますが、融資手数料の方が低価格にされていることが多いです
ほとんどの銀行Webページで、超小さい文字で、どちらのタイプか書かれています
そのため、きちんと借入費用を算出して、比較検討しましょう
ペアローン・収入合算は考えない
共有名義となる、ペアローンや収入合算でローンを借りると、住宅ローンのリスクが増えます
理由は、どちらか片方の収入がなくなった場合、二人でなければ借りられない額の借金が、もう片方ひとりで負担することになるため
統計的な話をすると、そもそも夫婦の1/3は離婚する可能性があります
離婚した場合に、共有名義の借金・家は、財産分与の際にかなり揉めるので、ローンは一人で組む方がいいです
細かい話をすると、ペアローン・収入合算（連帯債務）はそれぞれ住宅ローン控除を受けられる、というメリットもあります
しかし、それ以上のリスクが大きすぎます
そのため、ペアローンはほとんどの場合で非推奨
どちらか片方が退職する予定がある、もしくは専業になる可能性があるなら、収入合算も控えたほうがいいです
今後永遠に共働きを誓えるのであれば、収入合算（連帯債務）は選択肢のひとつとして残してもいいかもしれません
しかし、出産や育児に伴う休暇で、収入が少ない期間が長引きそうならば、選択肢としてはイマイチです
また、奥さんが亡くなっても、団信は使えず、返済額は変わらないので、やはり根本的に収入合算は非推奨となります
収入の少ないほうが明らかにキャパを超えたリスクを負う
収入に格差のある場合は、そもそも共有名義で住宅ローンを組むべきではない
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変動金利はリスクを理解してから選ぶ
住宅ローンの主流である、変動金利は、リスクを理解してから選択しましょう
理由は、”金利が変動する”ということだけを理解した、浅い理解では、完済予定日に完済できないリスクがあるため
変動金利は、5年間一定、かつ次の金利変更時は、上がっても月の返済額の1.25倍まで
このルールに従って金利が上昇していくと、支払い利息が増加する一方、元本が減らないことになります
元本が減らなければ、完済予定日には、返済しきれていな元本の完済を要求されるため、完済予定日にお金がなければ、返済できないことになります
ちなみに、一般的な変動金利の5年・1.25倍ルールは、すべての銀行で適用されるわけではありません
各銀行ホームページの、目立たないところに書いてあることが多いです
また、元利均等返済方式の場合のみ適用できることもお忘れなく
完済できないリスクへの対策は、繰り上げ返済・家の売却のみ、ということを知ったうえで、変動金利を選ぶか検討しましょう
売れない家、売れにくい家、売りたくない家ならば、固定金利の方が適しています
借入4000万円の変動金利対策は874万円
借入金額4000万円・金利0.5%・35年元利均等の場合の、変動金利対策は、最大で847万円の繰り上げ返済が必要です
当初の返済額103834円/月が1.25倍まで増えた場合、129793円/月
返済額が増える前に、当初の返済額を維持するには、874万円の繰り上げ返済で、元本を減らす必要があります
結果として、変動金利上昇による、返済額の負担を維持するには、最大で874万円の貯金が必要となります
変動金利が最大値である1.25倍になることは、そうありませんが、ルール上あり得ます
そのため、変動金利を選ぶならば、874万円を貯金する覚悟が必要
全期間固定金利と変動金利を比較するときは、「毎月の返済額」または「総支払額」で比較を行い、その差額が金利変動リスクに対する保険の対価と考えます。金利変動リスクに対して払う保険料が、自分にとって高いのか？安いのか？そのような観点で考えるようにしましょう。
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
ここまで理解していると、固定金利の割高な部分は、変動金利の変動分のリスク保証費と考えることが可能です
変動金利の上げ幅も考慮すると、実は固定金利よりも変動金利のほうが、高い収入と貯金を必要とすることが見えてきます
ちなみに、当初固定金利は割高なので非推奨
当初期間が終わるころに、大きなお金が入る見込みがあるならば悪くないかもしれないが、普通のサラリーマンならばやめた方がいい
まとめ：ローンの選び方を知ると最適なローンは自然と決まる
ローン選びの方法を知ることで、自分の年収・ステータスに合った住宅ローンは、自然と決まります
30代子持ち夫婦・年収600万円と200万円・地方住（売れにくい家）ならば、適切なローンは次の通り
- 固定金利
- 35年ローンならば借入金額3500万円
40年ローンならば借入金額4000万円 - ペアローン・収入合算はしない
『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』を読むことで、あなたに合ったローン選びを、さらに深く理解することが可能です
長期・莫大な借金となる住宅ローンは、人生を左右する大きな機会
ぜひとも、しっかりと理解して対応することで、正しい選択を勝ち取りましょう